Immobilier : des ventes prévues en baisse durable, contrairement aux prix

Article du Figaro, par Jean-Bernard Litzler du 16/07/2020

Selon les prévisions du groupe bancaire BPCE, la crise sanitaire fera plonger les volumes de ventes immobilières au moins jusqu’en 2021. Les prix quant à eux pourraient se maintenir.

Et si la baisse des prix immobiliers attendue par de nombreux acheteurs ne se matérialisait pas? Malgré les scénarios noirs qui commencent à se dessiner, certains spécialistes estiment que les prix ne pourraient être affectés que très marginalement par la crise sanitaire. C’est le cas du scénario que vient de présenter Alain Tourdjman, directeur des études et de la prospective du groupe bancaire BPCE. «La solvabilité des ménages se construit par le crédit bien plus que par les revenus, explique-t-il, or les taux devraient se maintenir à des niveaux historiquement bas.»

Loin de nier le fait que les restrictions dans l’attribution des crédits immobiliers vont faire sortir du marché les ménages les plus modestes et donc réduire la demande, l’économiste estime que cette situation aura un impact limité sur les prix. Les ménages les plus touchés par la situation achètent généralement en zone peu tendue où les prix sont déjà bien plus faibles. A contrario, ceux qui ont continué à animer le marché disposent de revenus plus confortables et achètent des bien plus coûteux. Par ailleurs, Alain Tourdjman estime que comme durant la crise de 2008, l’immobilier se montre plus résilient que la bourse. Un phénomène qui conforte l’image de la pierre comme valeur refuge et devrait limiter les anticipations de recul de prix et, surtout, écarter le risque d’une baisse brutale.

Seulement 850.000 ventes attendues en 2021

Toujours sur leur lancée, les prix dans l’ancien devraient encore afficher une hausse annuelle de 3% selon BPCE. Il faudra attendre 2021 pour une (légère) correction des prix, soit -2%, fruit de l’incertitude économique et des «anticipations autoréalisatrices». Du côté du neuf, l’étude table sur une quasi-stabilité en 2020 (+1%) et le même repli que pour l’ancien (-2%) en 2021. C’est du côté du marché locatif, que l’impact pourrait être le plus fort. «Une vigilance particulière est à porter aux secteurs les moins tendus, où la production de logements a été très stimulée par les dispositifs de défiscalisation au gré des zonages», souligne l’étude qui craint une perception moindre des loyers et des emprunteurs potentiellement en difficulté s’ils perdent leur emploi.

Mais c’est du côté des volumes de vente et de construction que l’impact sera le plus violent. Il était clair dès le confinement que 2020 marquera un net recul des transactions dans l’ancien et de la construction. S’alignant sur diverses projections, l’étude table sur 100.000 mises en chantier de moins qu’en 2019, soit une perte d’un quart (-24%). Une chute quasiment similaire est attendue pour l’ancien (-23%) avec seulement 820.000 transactions prévues, un an après avoir franchi le million. Mais, surtout, l’étude table sur un niveau tout à fait comparable de ventes en 2021, soit 850.000 ce qui induirait une véritable «rupture de tendance». Et ce n’est pas le léger rebond du neuf attendu en 2021, grâce au soutien des institutionnels et des bailleurs sociaux, qui devrait changer la donne.

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"Investir dans l'immobilier est toujours une bonne idée"

Article du Figaro Immo - ‎mercredi‎ ‎24‎ ‎juin‎ ‎2020
(Lien vers l'article)

Investir dans l'immobilier : un placement qui rassure en période de crise

L'investissement locatif est un placement qui rassure. Et le confinement n'aura pas eu raison de l'appétit des Français pour la pierre. Dans un contexte économique incertain, investir dans l'immobilier est considéré comme un placement de sécurité. Une manière de s'assurer un revenu supplémentaire ou un capital en cas de revente.
Investir dans l'immobilier : un placement qui rassure en période de crise

Sommaire

Des investisseurs à la recherche de la meilleure rentabilité ?
Investir dans l'immobilier à tout prix ?
Des investisseurs jeunes ?

"Je suis en pleine recherche pour réaliser un investissement locatif. Dans mon esprit, le plus tôt je commence, le mieux ce sera pour mon patrimoine", explique Anissa, une jeune femme de 30 ans qui souhaite placer son épargne dans un appartement en locatif. "J'ai commencé mes recherches depuis la fin du confinement. C'est rassurant de se dire que l'on possède un bien immobilier plutôt que d'avoir de l'argent qui dort sur un compte...", poursuit-elle.

Des investisseurs à la recherche de la meilleure rentabilité ?

La pierre et l'assurance-vie sont considérés comme les deux placements préférés des Français surtout lorsque l'on compare leurs rendements à ceux des livrets d'épargne réglementée... "Face au manque d’alternatives de placements sûrs et rentables, l'immobilier est une valeur refuge. A titre d’exemple, quand le Livret A est plafonné à 0,5%, un investissement locatif meublé dans des villes comme Rennes ou Nantes offre une rentabilité comprise entre 5% et 9%", souligne Grégoire du Guerny, cofondateur de Ouiker, une plateforme d'investissement locatif clé en main spécialisée dans le Grand Ouest.

"Investir dans l'immobilier est toujours une bonne idée. C'est un bon moyen de se constituer du patrimoine, de le transmettre à ses enfants, d'avoir un complément d'argent.. Il faut cependant faire attention à la localisation et vérifier la demande locative", explique Arnaud Reignier, Responsable de l'agence Antarès Immobilier dans les Yvelines. "Un bon investissement locatif, c'est surtout le bon calcul de la rentabilité. Il faut en effet prendre en compte de nombreuses sommes pour connaître le rendement brut, le rendement net et enfin le rendement net-net, c'est-à-dire après impôts. Les revenus fonciers générés sont en effet soumis aux impôts et il ne faut pas les oublier lorsque l'on se lance", ajoute l'agent immobilier. Le type de bail, adapté à la demande locale (loué vide ou en location meublée avec une liste de meubles encadrée) et à la situation fiscale de l'investisseur, aura également une importance.

Prévoir les frais liés à ce type de placement et la gestion

Ce type d'investissement s'accompagne donc de contraintes et de frais à prévoir (frais d'entretien à la charge du propriétaire, vacance locative éventuelle, assurance loyer impayé, etc.).

Mieux vaut donc bien définir son projet, son budget, déléguer la gestion lorsque l'on n'habite pas à proximité du bien acheté, prévoir une épargne de sécurité et bien définir les objectifs de ce placement : défiscaliser en achetant dans le neuf en loi Pinel mais en louant à un montant inférieur aux loyers de références, acheter un bien et le louer en saisonnier dans une zone touristique, en profiter pendant les vacances comme d'une résidence secondaire, profiter des taux bas, etc.

Investir dans l'immobilier à tout prix ?

Quelles que soient les motivations, défiscaliser, être propriétaire d'un bien, préparer sa retraite ou avoir un complément de revenus, l'immobilier apporte aux investisseurs de nombreux avantages. Et le confinement n'aura pas eu raison des projets immobiliers des Français.

"J'ai réalisé un investissement locatif sur Rennes pendant le confinement, explique Gabriel, 36 ans, qui en est déjà à son troisième investissement locatif. J'investis dans l'immobilier avec deux motivations principales. Tout d'abord parce que c'est une valeur sure et ensuite parce que j'ai conscience que j'aurais une faible retraite. En investissant dans la pierre, je construis ma retraite."

Des investisseurs jeunes ?

"La jeunesse de nos investisseurs (30/ 45 ans) est le symbole d’une prise de conscience pour les jeunes générations, celle de générer le plus tôt possible un complément de revenus face aux incertitudes futures (baisse des pensions retraite, volatilité des valeurs boursières, etc.)", remarque Thomas Blin, cofondateur de Ouiker. "Il y aura toujours de l’investissement locatif dans les métropoles dynamiques. N’oublions pas que, malgré la crise sanitaire, les Français (familles, étudiants, cadres en mission, etc.) doivent se loger et que l’offre de logements demeure insuffisante dans ces villes dynamiques et attractives", complète Grégoire du Guerny.

Des investisseurs parfois locataires de leur résidence principale

Investir dans l'immobilier lorsque l'on est locataire de sa résidence principale, qui plus est lorsque l'on est jeune, est une des tendances sur le secteur de l'immobilier.

"Nous avons une forte demande de Parisiens qui ne peuvent pas acheter leur résidence principale et souhaitent pouvoir investir dans des villes accessibles avec de bonnes rentabilités. Les recherches sont orientées sur des petites surfaces (studio/T1/T2), ce qui permet un ticket d’entrée plus faible en montant et de pouvoir faire plusieurs investissements", constate Thomas Blin.

C'est ce qu'a fait Mathieu, 31 ans et locataire à Paris. "J'ai signé le compromis de vente en plein confinement pour l'achat d'un studio de 12m² pour un montant de 70 000 euros dans le centre de Nantes. Le but est de commencer le plus tôt possible la constitution de mon patrimoine et surtout de le diversifier. Le rendement n'était pas mon seul critère. Mon objectif étant en réalité d'aller chercher l'autofinancement. Avec ce premier investissement, je vais pouvoir faire mon expérience et voir si j’en fait d’autres par la suite. Obtenir une offre de prêt n'a pas été si simple que ça, en raison des délais allongés pendant le confinement, du durcissement des conditions de prêt et du fait que je suis locataire de ma résidence principale. J'ai été accompagné par un courtier en prêt immobilier, ce qui a vraiment été un plus, et je viens juste de recevoir mon offre de prêt. Je vais pouvoir signer l'acte authentique et trouver un locataire pour la rentrée."

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Covid19 : la reprise du marché immobilier s'annonce compliquée

Article du Figaro - 29/04/2020
Lien : " La reprise du marché immobilier s'annonce compliquée "

En résumé :
- l'écart de perception des prix entre vendeurs et acquéreurs s'est accru, passant de 10 à 19 points
- diminution du volume de transaction, allongement possible des durées de négociation

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Covid-19: la reprise du marché immobilier s’annonce compliquée

L’écart de perception d’évolution des prix entre acheteurs et vendeurs s’est creusé avec le confinement

Là où les vendeurs pensent toujours que les prix vont augmenter, les acheteurs s’attendent désormais à une dégringolade des tarifs.

Au sortir du confinement, les négociations immobilières s’annoncent tendues entre les acheteurs et les vendeurs. Plutôt stable jusqu’à la mi-mars (autour de 10 points), l’écart de perception d’évolution des prix a brutalement chuté avec l’entrée en confinement. Il est désormais de 19 points au 20 avril, selon un calcul de Meilleurs Agents, site d’estimation immobilière.

Là où les vendeurs pensent toujours que les prix vont grimper de 5%, les acquéreurs, eux, suggèrent désormais une baisse, non plus de 5%, mais d’environ 14%! «Cet indicateur avancé nous renseigne sur l’état d’esprit des vendeurs et des acheteurs après le confinement, analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Les premiers, refusant de voir la valeur de leur bien baisser, restent sur leurs positions. Les seconds estiment qu’étant donné le contexte (accès crédit, marché à l’arrêt...), les prix sont trop élevés.» Ce fossé va forcément compliquer les négociations, rallonger les délais et donc ralentir la reprise du marché immobilier.

120.000 ventes qui n’ont pas pu se réaliser

Autre enseignement de cette étude: 53% des vendeurs et 49% des acheteurs ont l’intention de reprendre leur projet dès la levée du confinement. Un statu quo sur l’équilibre entre offre et demande qui risque d’empêcher les acquéreurs d’imposer leur rabais de 14%. «Seuls les vendeurs les plus pressés ou avec des contraintes personnelles pourraient être amenés à accepter des offres en dessous de leurs attentes», explique Thomas Lefebvre. Ce qui pourrait se traduire d’ici la fin 2020 par une baisse des prix mais modérée selon Meilleurs Agents et surtout une sévère diminution du volume de transactions.

Depuis mi-mars, le marché immobilier est à l’arrêt. La preuve: le nombre de promesses de vente s’est effondré de 75% durant cette période. Or, mars et avril représentent d’ordinaire entre 15% et 20% du nombre de transactions par an. En 2019, ce sont 1,068 million de ventes immobilières qui ont été effectuées. Du fait du confinement, ce sont donc 120.000 achats/ventes de logements qui n’ont pas pu être réalisés, a calculé Meilleurs Agents.

Et si la grande majorité des Français n’ont pas prévu d’abandonner leur projet, ils sont tout de même 40% à envisager de le reporter de quelques semaines voire de quelques mois. Les vendeurs redoutent une baisse des prix (74% d’entre eux) et les acheteurs sont inquiets, de manière étonnante, plus par rapport à l’évolution du marché immobilier (84%) que par rapport à leur situation personnelle (23%).

Guillaume ERRARD

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Locations : Questions liées au confinement

Article de Boursorama, du 15 avril 2020

Lien : ici
Coronavirus et location immobilière : les questions des propriétaires
Mingzi•15/04/2020

Le confinement soulève de nombreuses questions pour les propriétaires d'un bien immobilier en location. Fin de bail ou de préavis, paiement du loyer, restitution de la caution, état des lieux de sortie, prise de congé ... les réponses.

Le bail ou le préavis arrive à son terme : le locataire peut-il rester dans les lieux ?

Que se passe-t-il si votre locataire a donné son congé pour quitter le logement et que son préavis se termine pendant la période de confinement ? Ou encore si le bail arrive à son terme ? Le locataire peut-il dans ce cas continuer à occuper le logement ?

Le confinement résultant de la crise sanitaire du Coronavirus peut être considéré comme un cas de force majeure. À ce titre, votre locataire peut vous demander de rester dans les lieux jusqu'à la fin du confinement. Vous devrez convenir avec lui à l'amiable des modalités de fin de contrat et d'une date de sortie qui pourra être révisée en fonction de la date de levée du confinement. Le locataire devra vous verser un loyer sur la période d'occupation supplémentaire et continuer à payer ses factures d'électricité, d'eau, etc.

Pour formaliser l'accord, il est recommandé de signer une convention d'occupation précaire. Celle-ci peut être signée par voie électronique.

Le contrat de location a pris effet : le locataire doit-il payer un loyer ?

Vous avez signé un contrat de location qui prend effet pendant le confinement, mais le locataire ne peut pas déménager et prendre possession des lieux. Doit-il tout de même payer son loyer ? Dans ce cas, le locataire se retrouverait dans une situation où il devrait payer deux loyers ...

Sauf disposition contraire prévue dans le contrat, la location démarre à la date de remise des clés au locataire. À partir de ce moment, celui-ci est tenu de payer le loyer.
Néanmoins, si le bail a été signé avant le confinement (16 mars) et que les clés n'ont pas été remises, le locataire pourrait se retrancher derrière le cas de force majeure et demander la suspension du loyer.
Dans les deux cas, et si cela est possible, il est préférable de trouver un accord à l'amiable avec le locataire jusqu'à la fin de la période de confinement.

Devez-vous restituer la caution si l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué ?

La caution ne peut être restituée qu'une fois l'état des lieux de sortie effectué et constaté par le propriétaire. Il est possible d'organiser cet état des lieux malgré le confinement, même s'il est préférable de le reporter. Pour cela, vous pouvez faire appel à un huissier (certains continuent de se déplacer) ou encore faire un état des lieux à distance grâce aux vidéos et aux photos.

Il faudra également se mettre d'accord pour la remise des clés, sans quoi le locataire sera toujours tenu de vous payer un loyer ... Vous pouvez solliciter une personne de confiance (agence, huissier) à qui le locataire pourra remettre les clés.

Le locataire peut-il donner son congé pendant le confinement ?

En temps normal, le locataire peut vous informer de son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par courrier remis en main propre ou encore par acte d'huissier. Avec le confinement, les déplacements sont limités et il n'est pas possible pour le locataire de se rendre dans un bureau de poste. Pour vous signifier son congé pendant la période de confinement, il devra donc le faire par acte d'huissier.

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Coronavirus - Les différents scénarios de l'impact de la crise sur l'immobilier

Article du Figaro par Jean-Bernard Litzler du 26/03/2020

En résumé :
Le marché est à l'arrêt ; difficile de faire des prévisions chiffrées.
Une correction possible des prix de 10 à 15%, mais pas forcément durable.
L'immobilier devrait rester une valeur refuge.

Lien : Coronavirus les differents scenarios de l'impact de la crise sur l'immobilier

S’il est trop tôt, en l’absence de transactions, pour connaître la façon dont vont réagir les prix, les spécialistes tablent sur divers scénarios. La durée du confinement sera une variable majeure.

Alors que la France, comme de nombreux autres pays, se dirige vers un confinement de plusieurs semaines, les inquiétudes se font de plus en plus nettes quant à l’impact de la situation sanitaire sur le marché immobilier. Difficile pourtant d’évoquer le moindre chiffre quant à une éventuelle baisse des prix. Et pour cause, le marché est à l’arrêt: entre la fermeture des agences immobilières et l’impossibilité de faire des visites, même les dossiers en cours sont parfois difficiles à finaliser, créant notamment des tensions entre agents immobiliers et notaires.

Du côté du site spécialisé dans les évaluations Meilleurs Agents, on confirme être dans l’impossibilité d’effectuer la moindre prévision chiffrée «en l’absence de données depuis plus d’une semaine». Concernant l’immobilier d’entreprise, l’enseigne mondiale Cushman&Wakefield ne note pas encore d’impact sur ce secteur, dans sa dernière étude internationale, mais elle précise que le risque de récession pour 2020 est désormais sérieux.

Valeur refuge

Malgré ce flou, certains spécialistes se risquent néanmoins à quelques pronostics. Le président du Conseil supérieur du notariat Jean-François Humbert évoque ainsi dans LeParisien «une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10 à 15%». Il rappelle au passage que durant la période 1990-1997, les prix avaient chuté de 50% dans la capitale «Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme, déclare pour sa part au Figaro immobilier Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier. S’il dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre. Mais ce n’est pas le scénario que j’envisage: l’immobilier est structurellement solide et restera une valeur refuge.»

Quelques quasi-certitudes se dégagent cependant: la pandémie aura un impact fort sur la chute de la croissance et le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020. Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas.

Scénario en V, L ou W?

L’Institut de l’épargne immobilière et foncière livre son analyse globale de la situation en estimant que «le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d’intérêt provoquée par l’inquiétude des investisseurs sur l’augmentation de l’endettement des États et une baisse des revenus locatifs liée à la récession, paraît faible». Ce centre d’études reconnaît néanmoins que «la problématique des revenus locatifs est quant à elle plus complexe».

À la sortie du confinement, l’IEIF estime que les commerces en pied d’immeubles pourraient suivre une évolution «en V» (chute et remontées rapides). Le scénario «en L» (chute forte et maintient à un niveau plus faible qu’avant la crise) pourrait notamment concerner une partie du segment haut de gamme du résidentiel dans les grandes métropoles. Et plus inquiétant, un scénario «en W» pourrait concerner tous les secteurs immobiliers en l’absence de réponse médicale à cette crise, ce qui se traduirait par une alternance de confinements.

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Le site internet de l'achat, la vente et la location immobilière

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