Article du Figaro par Jean-Bernard Litzler du 26/03/2020
En résumé :
Le marché est à l'arrêt ; difficile de faire des prévisions chiffrées.
Une correction possible des prix de 10 à 15%, mais pas forcément durable.
L'immobilier devrait rester une valeur refuge.
Lien : Coronavirus les differents scenarios de l'impact de la crise sur l'immobilier
S’il est trop tôt, en l’absence de transactions, pour connaître la façon dont vont réagir les prix, les spécialistes tablent sur divers scénarios. La durée du confinement sera une variable majeure.
Alors que la France, comme de nombreux autres pays, se dirige vers un confinement de plusieurs semaines, les inquiétudes se font de plus en plus nettes quant à l’impact de la situation sanitaire sur le marché immobilier. Difficile pourtant d’évoquer le moindre chiffre quant à une éventuelle baisse des prix. Et pour cause, le marché est à l’arrêt: entre la fermeture des agences immobilières et l’impossibilité de faire des visites, même les dossiers en cours sont parfois difficiles à finaliser, créant notamment des tensions entre agents immobiliers et notaires.
Du côté du site spécialisé dans les évaluations Meilleurs Agents, on confirme être dans l’impossibilité d’effectuer la moindre prévision chiffrée «en l’absence de données depuis plus d’une semaine». Concernant l’immobilier d’entreprise, l’enseigne mondiale Cushman&Wakefield ne note pas encore d’impact sur ce secteur, dans sa dernière étude internationale, mais elle précise que le risque de récession pour 2020 est désormais sérieux.
Valeur refuge
Malgré ce flou, certains spécialistes se risquent néanmoins à quelques pronostics. Le président du Conseil supérieur du notariat Jean-François Humbert évoque ainsi dans LeParisien «une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10 à 15%». Il rappelle au passage que durant la période 1990-1997, les prix avaient chuté de 50% dans la capitale «Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme, déclare pour sa part au Figaro immobilier Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier. S’il dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre. Mais ce n’est pas le scénario que j’envisage: l’immobilier est structurellement solide et restera une valeur refuge.»
Quelques quasi-certitudes se dégagent cependant: la pandémie aura un impact fort sur la chute de la croissance et le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020. Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas.
Scénario en V, L ou W?
L’Institut de l’épargne immobilière et foncière livre son analyse globale de la situation en estimant que «le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d’intérêt provoquée par l’inquiétude des investisseurs sur l’augmentation de l’endettement des États et une baisse des revenus locatifs liée à la récession, paraît faible». Ce centre d’études reconnaît néanmoins que «la problématique des revenus locatifs est quant à elle plus complexe».
À la sortie du confinement, l’IEIF estime que les commerces en pied d’immeubles pourraient suivre une évolution «en V» (chute et remontées rapides). Le scénario «en L» (chute forte et maintient à un niveau plus faible qu’avant la crise) pourrait notamment concerner une partie du segment haut de gamme du résidentiel dans les grandes métropoles. Et plus inquiétant, un scénario «en W» pourrait concerner tous les secteurs immobiliers en l’absence de réponse médicale à cette crise, ce qui se traduirait par une alternance de confinements.