Côté Séjour Immobilier

Locations : Questions liées au confinement

Article de Boursorama, du 15 avril 2020

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Coronavirus et location immobilière : les questions des propriétaires
Mingzi•15/04/2020

Le confinement soulève de nombreuses questions pour les propriétaires d'un bien immobilier en location. Fin de bail ou de préavis, paiement du loyer, restitution de la caution, état des lieux de sortie, prise de congé ... les réponses. 

Le bail ou le préavis arrive à son terme : le locataire peut-il rester dans les lieux ?

Que se passe-t-il si votre locataire a donné son congé pour quitter le logement et que son préavis se termine pendant la période de confinement ? Ou encore si le bail arrive à son terme ? Le locataire peut-il dans ce cas continuer à occuper le logement ? 

Le confinement résultant de la crise sanitaire du Coronavirus peut être considéré comme un cas de force majeure. À ce titre, votre locataire peut vous demander de rester dans les lieux jusqu'à la fin du confinement. Vous devrez convenir avec lui à l'amiable des modalités de fin de contrat et d'une date de sortie qui pourra être révisée en fonction de la date de levée du confinement. Le locataire devra vous verser un loyer sur la période d'occupation supplémentaire et continuer à payer ses factures d'électricité, d'eau, etc.

Pour formaliser l'accord, il est recommandé de signer une convention d'occupation précaire. Celle-ci peut être signée par voie électronique.

Le contrat de location a pris effet : le locataire doit-il payer un loyer ?

Vous avez signé un contrat de location qui prend effet pendant le confinement, mais le locataire ne peut pas déménager et prendre possession des lieux. Doit-il tout de même payer son loyer ? Dans ce cas, le locataire se retrouverait dans une situation où il devrait payer deux loyers ...

Sauf disposition contraire prévue dans le contrat, la location démarre à la date de remise des clés au locataire. À partir de ce moment, celui-ci est tenu de payer le loyer. 
Néanmoins, si le bail a été signé avant le confinement (16 mars) et que les clés n'ont pas été remises, le locataire pourrait se retrancher derrière le cas de force majeure et demander la suspension du loyer. 
Dans les deux cas, et si cela est possible, il est préférable de trouver un accord à l'amiable avec le locataire jusqu'à la fin de la période de confinement. 

Devez-vous restituer la caution si l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué ?

La caution ne peut être restituée qu'une fois l'état des lieux de sortie effectué et constaté par le propriétaire. Il est possible d'organiser cet état des lieux malgré le confinement, même s'il est préférable de le reporter. Pour cela, vous pouvez faire appel à un huissier (certains continuent de se déplacer) ou encore faire un état des lieux à distance grâce aux vidéos et aux photos.

Il faudra également se mettre d'accord pour la remise des clés, sans quoi le locataire sera toujours tenu de vous payer un loyer ... Vous pouvez solliciter une personne de confiance (agence, huissier) à qui le locataire pourra remettre les clés.

Le locataire peut-il donner son congé pendant le confinement ?

En temps normal, le locataire peut vous informer de son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par courrier remis en main propre ou encore par acte d'huissier. Avec le confinement, les déplacements sont limités et il n'est pas possible pour le locataire de se rendre dans un bureau de poste. Pour vous signifier son congé pendant la période de confinement, il devra donc le faire par acte d'huissier.

Coronavirus - Les différents scénarios de l'impact de la crise sur l'immobilier

Article du Figaro par Jean-Bernard Litzler du 26/03/2020

En résumé :
Le marché est à l'arrêt ; difficile de faire des prévisions chiffrées.
Une correction possible des prix de 10 à 15%, mais pas forcément durable.
L'immobilier devrait rester une valeur refuge.

Lien : Coronavirus les differents scenarios de l'impact de la crise sur l'immobilier

S’il est trop tôt, en l’absence de transactions, pour connaître la façon dont vont réagir les prix, les spécialistes tablent sur divers scénarios. La durée du confinement sera une variable majeure.

Alors que la France, comme de nombreux autres pays, se dirige vers un confinement de plusieurs semaines, les inquiétudes se font de plus en plus nettes quant à l’impact de la situation sanitaire sur le marché immobilier. Difficile pourtant d’évoquer le moindre chiffre quant à une éventuelle baisse des prix. Et pour cause, le marché est à l’arrêt: entre la fermeture des agences immobilières et l’impossibilité de faire des visites, même les dossiers en cours sont parfois difficiles à finaliser, créant notamment des tensions entre agents immobiliers et notaires.

Du côté du site spécialisé dans les évaluations Meilleurs Agents, on confirme être dans l’impossibilité d’effectuer la moindre prévision chiffrée «en l’absence de données depuis plus d’une semaine». Concernant l’immobilier d’entreprise, l’enseigne mondiale Cushman&Wakefield ne note pas encore d’impact sur ce secteur, dans sa dernière étude internationale, mais elle précise que le risque de récession pour 2020 est désormais sérieux.

Valeur refuge

Malgré ce flou, certains spécialistes se risquent néanmoins à quelques pronostics. Le président du Conseil supérieur du notariat Jean-François Humbert évoque ainsi dans LeParisien «une crise comparable à celle de 2012-2013 avec une correction des prix de 10 à 15%». Il rappelle au passage que durant la période 1990-1997, les prix avaient chuté de 50% dans la capitale «Si le confinement dure trois mois, la crise n’affectera pas durablement le marché à long terme mais la reprise sera difficile à court terme, déclare pour sa part au Figaro immobilier Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier. S’il dure plus longtemps, il faut s’attendre à des dépôts de bilan et à un chômage massif. Dès lors, il ne sera plus question d’acheter de l’immobilier mais de survivre. Mais ce n’est pas le scénario que j’envisage: l’immobilier est structurellement solide et restera une valeur refuge.»

Quelques quasi-certitudes se dégagent cependant: la pandémie aura un impact fort sur la chute de la croissance et le niveau des ventes devrait mécaniquement chuter en 2020. Il n’en reste pas moins que cette crise ne sera en rien comparable à 2008 où l’on avait vécu une crise d’origine financière que les États n’ont pas forcément voulu accompagner. Là, la crise est purement sanitaire, les États ont réagi très rapidement et fortement pour en atténuer l’impact. Par ailleurs, les taux d’intérêt, puissant moteur du marché immobilier, devraient rester bas.

Scénario en V, L ou W?

L’Institut de l’épargne immobilière et foncière livre son analyse globale de la situation en estimant que «le risque que les actifs soient systématiquement pris en étau entre une remontée des taux d’intérêt provoquée par l’inquiétude des investisseurs sur l’augmentation de l’endettement des États et une baisse des revenus locatifs liée à la récession, paraît faible». Ce centre d’études reconnaît néanmoins que «la problématique des revenus locatifs est quant à elle plus complexe».

À la sortie du confinement, l’IEIF estime que les commerces en pied d’immeubles pourraient suivre une évolution «en V» (chute et remontées rapides). Le scénario «en L» (chute forte et maintient à un niveau plus faible qu’avant la crise) pourrait notamment concerner une partie du segment haut de gamme du résidentiel dans les grandes métropoles. Et plus inquiétant, un scénario «en W» pourrait concerner tous les secteurs immobiliers en l’absence de réponse médicale à cette crise, ce qui se traduirait par une alternance de confinements.